上亿元投资赔了钱,许家印在澳买房错哪儿了?

张平

澳大利亚政府日前宣布,为强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度,近两年来,政府已强制出售总价值1.07亿澳元(约合8202万美金)的房产。其中四成是中国富商违规购买的豪宅,包括恒大地产董事长许家印在悉尼的一座公馆。

近年来,中国富豪们加大海外置业的根本原因是人民币出现持续贬值,国内房价又飙升过快,存在着较大泡沫,而富豪们便趋向将资产投资到海外以避免损失。资料显示,2015年,中国投资澳大利亚房产的总金额已经飙升至243.5亿澳元(约合人民币1200亿元),与5年前相比翻了10倍。

截止2016年11月的数据,澳大利亚已经名列中国富豪们“海外房产投资榜单”的第四位,仅次于美国、英国和加拿大。有超过60,000名中国富豪计划在澳洲置业投资,悉尼和墨尔本则是中国富豪最青睐的投资城市。在2016年悉尼的房产拍卖会现场,更多的可以看到黑头发,黄皮肤的中国人。

但与中国富豪热衷于投资海外房产相比,澳大利亚政府却加强了对外国人非法置业的打击力度。原因很简单,由于当地房价的快速上涨,令许多当地居民,尤其是年轻人望“房”兴叹,民众对外来购房者深恶痛绝,甚至“买房难”已成为澳大利亚各城市严重的民生问题。于是,澳大利亚政府决定,采取更严格的新措施,加强对外国人房产投资的管理。

实际上,早在2015年2月,时任澳大利亚总理托尼·阿博特和国库部长乔·霍基共同发表声明,宣布将采取新措施严格管理外国投资。3月,霍基就强令许家印,要求其在90天内出售其地处悉尼派珀角、价值3900万澳元的豪宅Villa Del Mare,这也拉开了自由党政府打击非法置业行动的帷幕。

2年多以来,在澳大利亚税务局调查下,已经强制出售的房产主要位于维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州。其中25处住宅的房主为中国人,其他房主的国籍包括英国、加拿大、德国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和伊朗。

澳大利亚的的法律很明确,如果谁想钻法律漏洞购置房屋,结果又被查明不符合条件的,房屋将会遭到政府强制出售,任何损失都是由个人承担,所以外国非法置业者只能是“打落牙齿往肚子里咽”。

以许家印的“豪宅”为例,买入价格是3900万澳元(折合人民币约2.1亿),再加上相关的印花税约267万澳币,而强制出售的价格约4100万澳元。中间67万澳元的差价损失,只能由许家印自己来承担。

其实,澳大利亚的国家政策到今天为止,从没有说欢迎外国人到这里来买房子,或者说不欢迎外国人来这里买房子,而再次强制许家印出售房产,也只是澳大利亚政府在实行的一次正常法律行为,并不会影响到外国投资者对澳大利亚房地产的正常投资。那么,像许家印这样的富豪购房究竟违反了澳洲什么法律呢?

许家印的豪宅Villa Del Mare由中国香港上市企业恒大地产旗下的Golden Fast FoodsPty(金快餐),通过一系列在澳大利亚、中国香港和英属维尔京群岛注册的空壳企业“非法”购买。要注意的是,这次投资行为,本身违背的是“旧法”(早已颁布且仍然生效的法律),而不是新规。

根据澳大利亚相关法律规定,海外人士在澳购房需获得 FIRB (澳洲外国投资监管委员会)的审批,且海外人士无法购买二手房产用于自住或投资用途。这意味着,海外人士在澳购房置业,必须要获得FIRB的审批通过。

而在许家印一案中,许家印及其旗下企业通过注册空壳企业的行为,试图规避澳大利亚的法律,购买明令禁止投资的二手房产,且没有完成FIRB任何的事前审批,这一购买行为不久之后就被澳大利亚政府识破,成为遭枪打的“出头鸟”。

现在问题又来了,为啥许家印等中国富豪在澳大利亚投资二手房时,澳大利亚政府没有直接进行阻止呢?从严格意义上讲,澳大利亚实行的并不是审批制,而是申报制,所以澳政府审批层面并不存在什么问题。所谓申报制,是指只要你在申报文件上签字打钩,表示自己对上述一切陈述和申报负责任,就没有问题了。

换句话说,申报制度是指,审核单位会假设你是一个诚实的人,你只要申报的所有东西,它都认为你是真实的,并且给予通过。但是,如果一旦事后查明,你是在造假的话,它就会对你进行法律严厉的处分。所以,许家印在澳大利亚投资房地产遭受的一切损失都要由自己来扛。

通过许家印案例,大家发现,如果他个人已经是合法移民,或者即使没有移民,但完成了FIRB (澳洲外国投资监管委员会)的审批,这都可以将购置的房产进行保留,而不必被强制出售。但如果想钻法律漏洞购置房屋,结果被查出不符合条件,房屋就会遭到政府强制出售。

事实情况是,在澳大利亚,目前还没有任何人可以依靠投资房产来换取移民身份,而只有具有移民身份了,才能拥有在澳购置房产的资格。之前大家听到的去澳大利亚“买房移民”的传说都不真实,是一个彻头彻尾的谣言。

对于想通过合法途径投资澳大利亚房产的富豪,笔者建议买房子的时候一定要多咨询专家的意见,包括投资专家、财务专家和律师的意见。此外,在海外置业买房之前,投资者一定要认真审核合同,合同条款要找那些熟悉当地房地产特别是专用处理过外来投资置业的法律专家,避免遭遇不必要的投资损失。

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